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Local e arrendamento.

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Localização, localização, localização

Depoimento
Jack Edwards
Corrector de imóveis comerciais
"A maioria dos negócios de vendas a retalho precisam de boa acessibilidade e visibilidade."
Transcrição – html

Seja um empreendedor ocasional ou a tempo inteiro, em dado momento algumas questões imobiliárias ganharão importância para o seu negócio. O sucesso ou fracasso da maioria dos negócios de retalhista depende da selecção e observação do proprietário ao escolher uma localização adequada.

A etapa inicial no negócio é decidir onde serão localizadas a sua residência e o seu empreendimento. É a sua oportunidade de viver e trabalhar onde sempre quis.

Categorias de zonamento

Todas as cidades têm um Departamento de Planeamento Urbano no Concelho Municipal. Lidará com este e outros departamentos municipais e empresas com autoridade para aprovar ou não os seus planos.

Não pode confiar mais em códigos de zonamento para determinar quais são as regras na localização desejada. Esta localização pode frequentemente estar sujeita à aprovação de "planos minuciosos", análises do impacto ambiental e outros aspectos regulamentares.

Poderá deparar-se com uma direcção cujas decisões frequentemente pareçam insensatas. Muitas cidades têm empresas de desenvolvimento autorizadas a impor condições ainda mais rígidas do que aquelas estabelecidas por leis locais.

O idealizador de um centro comercial ficou tão frustrado com as exigências das empresas da cidade que finalmente desistiu e vendeu os seus direitos de propriedade. O novo proprietário foi bem-sucedido ao desenvolver o estabelecimento. O seu segredo: " Fui ao Concelho Municipal e disse que cumpriria todas as suas exigências – e assim o fiz."

Porém, obviamente, haverá ocasiões em que condições imprevistas depreciarão a localização do seu negócio. Em tais casos deve, racionalmente, procurar outro local.

Critérios para escritórios residenciais

Certifique-se de que é permitido estabelecer o seu negócio no local e que já possui a licença exigida pelo município. Muitas residências têm Comissões de moradores . Verifique para garantir que tudo está de acordo com o regulamento de condomínios.

Critérios para fabricação, armazenamento e empreendimento industrial.

  • Permissão para futura expansão
  • Conveniente para trabalhadores
  • Acessibilidade
  • Mão de obra disponível
  • Infra-estrutura adequada
  • Cómodo para sistemas de transporte e entrega expressa

Critérios para uma actividade de retalhista

Depoimento
Donna Strachan
Proprietária de um salão de beleza
"Faça o que souber fazer melhor, não tente agradar a todos."
Transcrição – html

Cada empreendimento comercial e de vendas a retalho tem os seus próprios regulamentos. Por exemplo, uma padaria deve estar situada no percurso da "ida para o trabalho". Já uma loja de bebidas deve estar no percurso da volta para casa.

A escolha da sua primeira localização terá um impacto enorme nas suas hipóteses de ser bem-sucedido.

Na Secção 1 analisou empreendimentos semelhantes ao que escolheu; analisou o local onde estão situados e o porquê de tal localização?

  • Seleccione o tipo de centro apropriado (shopping, feiras, locais menores). Alguns negócios são mais bem-sucedidos em grandes centros comerciais; mas outros, como mini-mercados, videoclubes e lavandarias, funcionam melhor em centros bem menores. Outros empreendimentos são bem-sucedidos localizados numa rua vizinha, como floriculturas, creches ou lojas de antiguidades.
  • Dados demográficos fornecem informações sobre a região. Também contêm informações sobre a população, número de residências, população estimada por raça, idade e nível de renda num raio de 3, 5 ou 8 km. Pode achar empresas que forneçam essas informações na Internet. Visite os maiores sites de procura e insira "dados demográficos."
  • Passeie pela região e converse com as pessoas. Ficará surpreso como poderá aprender ao conversar com os clientes, trabalhadores e proprietários ali estabelecidos .
  • A contagem de tráfego é muito importante, porque fornece o número de carros no cruzamento. Também pode fazer a contagem de pedestres, óptima ideia para estabelecimentos que dependem de clientes ocasionais. Este relatório pode ser obtido pelo departamento de tráfego local.
  • Visibilidade e sinalização. Os clientes têm de saber que existe; precisam de ver o seu estabelecimento. Normalmente, os pontos no final da rua ou esquinas são os melhores, por isso a renda desses espaços é mais elevado. Consiga o maior letreiro que puder. Diga ao público claramente o que está a vender . Exemplos: viagens, presentes, animais de estimação, dê a conhecer os seus produtos. Tanto o seu contrato quanto as normas da cidade estabelecerão limites sobre um letreiro.
  • Acesso e estacionamento: Certifique-se de que tem um espaço para estacionamento adequado e conveniente. Evite as ruas com faixas divisórias ou de mão-única. Clientes preferem lojas nas quais o estacionamento fica à frente do local.
  • Proximidade de concorrência: Saiba onde os seus concorrentes estão localizados. Pode conseguir os nomes e endereços nas Páginas amarelas. Descubra o que os seus concorrentes estão a fazer e como o fazem.

Criadores (âncoras): Estes são as grandes lojas nacionais num shopping center ou área comercial. Por exemplo, SHOPRITE,Albertson’s Nordstrom, Wal-Mart e/ou McDonald, GAME atraem clientes ao local. Quanto mais próximo o seu negócio estiver dos criadores de mercado, melhor para o seu estabelecimento.

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Recomendações e precauções de arrendamento
Depoimento
Larry Tien
A B Photo Serviços
"Assegure-se de que o seu produto ou o seu serviço seja o melhor."
Transcrição – html

Arrendamento: "Recomendações"

Contrate um advogado do ramo imobiliário para o ajudar na negociação de um contrato de arrendamento ou compra. Um contrato de cinco anos a 1.000 meticais por mês é de MTn 60 mil (provavelmente um compromisso pessoal) e pode ser o seu maior compromisso no negócio na fase inicial.

A maior parte dos contratos de arrendamento de lojas retalhistas são NNN (Net, Net, Net) – ou seja, Triple Net Lease – e significa que , como locatário, suportará os impostos, seguro, jardinagem, serviços de infra-estrutura, segurança, lixo e esgoto, remoção do lixo e reparações. Esta cobrança é baseada no metro quadrado do seu espaço. Taxas CAM Common Area Maintenance, manutenção de área comum) podem ser caras, então descubra o custo estimado por mês antes de assinar o contrato. As taxas CAM podem variar, mas normalmente incluem limpeza e manutenção do chão do estacionamento, além de todos os aspectos pertinentes à manutenção da área comum.

Peça opções. Ao final do prazo mínimo, pode renovar o contrato ou então mudar-se para outro local. Tente manter o seu contrato inicial a curto prazo. Há algumas razões convincentes para firmar um contrato de arrendamento a curto prazo com opções:

  • O seu negócio pode não ser bem-sucedido na sua localização inicial. Um contrato a curto prazo irá minimizar as suas obrigações gerais de arrendamento.
  • Precisa de flexibilidade em termos do espaço arrendado para acomodar o crescimento. Empreendimentos recém-inaugurados frequentemente deparam-se com uma taxa de crescimento maior que a esperada.

Considere a possibilidade de expansão do negócio – a necessidade de um espaço maior. Para cobrí-lo nessa situação, o seu contrato pode conter uma cláusula, indicando que, se precisar de mais espaço, o imóvel poderá ser ampliado, será possível mudar-se para outro local no complexo ou até cancelar o contrato.

Arrendamento: "Precauções"

Não apresse a sua decisão. Não existe “a última boa localização”.

Não julgue somente com base no valor da renda. Pague uma renda justa por uma localização espetacular. Não deixe que o proprietário estabeleça todos os termos do contrato.

Pontos a considerar antes de assinar um contrato de arrendamento ou comprar um imóvel.

  • O local é o melhor disponível na área onde deseja estar?
  • Está de acordo com os seus critérios específicos?
  • Os serviços de infraestrutura e melhorias do locatário são adequados?

Itens de revisão de um contrato de arrendamento (veja documento anexo: "Contrato de arrendamento")




Figura 1

Renda: o valor d arenda é comparável a outros no mesmo local?

Prazo: o seu contrato é a curto (um ano ou menos) ou a longo prazo?

Espaço útil: quantos metros quadrados tem o espaço? As cobranças do aluguer e CAM são com base em metros quadrados?

Taxas CAM: quais as taxas estimadas para o período de um ano?

Opções: tem opções para renovar o o contrato de arrendamento após o vencimento do primeiro prazo?

Aumento da renda: é uma taxa fixa de aumento ou é baseado no IPC (Índice de preço ao consumidor). Se for a segunda opção, negocie um limite de porcentagem.

Porcentagem da renda : alguns senhorios solicitarão uma rend afixa acrescida de uma porcentagem ( das suas vendas) como renda. Uma questão a ser negociada entre as partes.

Melhorias para inquilinos: defina o termo por escrito, discriminando quais são as responsabilidades do senhorio e do inquilino quanto às obras necessárias para deixar o espaço pronto a funcionar. No documento "C" deve constar estes aspectos como parte do contrato de arrendamento. Refira-se à amostra do documento fornecida nesta secção.

Direito de consignar ou subarrendar: Autorização do senhorio "não deve ser utilizado indevidamente"

Letreiros: seja específico em relação à sua exibição e a sua descrição

Provisão para requisitos de expansão: se acha que o seu negócio se irá expandir .

Direitos de estacionamento: assegure-se de que é fornecido um número suficiente de espaços para o estacionamento. Os inquilinos da maior parte dos negócios de vendas a retalho partilham direitos de "área comum de estacionamento". Restaurantes ou teatros próximos podem monopolizar os espaços para estacionamento que necessita.

Garantia pessoal: evite-a, se possível. Se for solicitada, peça ao seu advogado para rever esta cláusula cuidadosamente.

Exclusividade: solicite que nenhum outro empreendimento semelhante ao seu seja permitido no centro, se lhe for conveniente.

Todos os contratos têm Demonstrativos


Figura 2

  • Planta do local, o desenho do interior do estabelecimento, casas de banho, janelas, portas, saídas de ar-condicionado e infra-estrutura.
  • Critérios para letreiros: desenhe o tipo de placa desejada, determine a cor e tamanho.
  • Obrigações de construção: estabeleça exactamente o que fará e o que será da responsabilidade do senhorio.
  • Solicitações especiais do locatário.
  • Considerações sobre compra ou aluguer.
  • Para dar início ao negócio, a primeira consideração é de que a empresa precisa de capital.
  • Os requisitos serão alterados? Se sim, a locação é provavelmente preferível.
  • Há incentivos fiscais e de empréstimo disponíveis para a compra?
  • Alguns lucram mais com o próprio imóvel do que com o negócio. Converse com o Departamento de Desenvolvimento Comunitário.
  • A compra de um imóvel fixa despesas e disponibilidade futuras do local.

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Faça o seu trabalho de casa.

  • Preencha completamente um contrato de arrendamento padrão com eventualidades necessárias ao seu negócio específico.
  • Compareça à reuniões da Câmara de Comércio local para descobrir oportunidades e preocupações na comunidade.
  • Avalie completamente o local específico, inclusive a verificação de tabela de"critérios do local"
  • Mantenha contacto com o Departamento de Desenvolvimento Comunitário.
  • Localize e conheça um bom advogado imobiliário.
  • Negoceie um contrato real como exercício.

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Critérios para escolha do local.

Pode criar o seu próprio "Modelo de Localização" para manter a objectividade ao avaliar lugares para o seu negócio. Isso pode ser feito, atribuindo diferentes valores aos aspectos mais importantes do seu negócio em particular. Então cada local pode ser avaliado comparativamente, utilizando essas medidas.

Algumas dicas para serem usadas ao seleccionar um local:

  • Não existe "a última boa localização."
  • Copiar os critérios do seu concorrente mais próspero pode ajudar a evitar possíveis erros.
  • Se está a construir uma cadeia de lojas, nunca assine um contrato de arrendamento na sua segunda unidade até que a primeira esteja estabelecida e seja rentável.
  • É melhor pagar uma renda justa numa óptima localização do que pagar uma óptima renda num local mediano.
  • Não confie nos agentes imobiliários para tomar as decisões sobre a sua localização.
  • Conduzir pelas ruas e caminhar pela região é uma boa maneira de procurar localizações.

O formulário a seguir mostrará uma abordagem metódica para avaliar os pontos fortes e fracos de cada potencial localização .

Primeiro, avalie o local escolhido, considerando todos os factores, numa escala de 1 a 10, sendo 10 a nota mais alta.

Segundo, decida sobre a importância de cada factor para o seu negócio em particular, numa escala de 1 a 5, sendo 5 o mais importante.

Multiplique a nota pela importância para determinar os pontos de cada factor. Some tudo para obter a pontuação total. Repita este processo para cada local escolhido, visando obter uma análise comparativa objectiva.

Tabela de escolha de local
Factores Notas 1-10 Importância 1-5     Pontos    
Contagem de tráfego: Carros ou pedestres      
Acesso à visibilidade      
Proximidade da concorrência:      
Zonamento      
Estacionamento (inclui estacionamentos fechados)      
Condição das dependências      
Proximidade dos fornecedores de clientes      
Nível de renda da vizinhança      
Densidade populacional      
Quadro étnico da área      
Factor idade      
Crescimento direccional da área      
Área em ascensão ou deterioração      
Taxas de crime/furtos      
Disponibilidade de mão de obra qualificada      
Valor médio do salário      
Proximidade de fornecedores      
Termos e taxas de arrendamento      
Adequação de infra-estrutura, gás, água      
Acessibilidade de transporte      
Total de pontos  

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Plano de negócios para Secção 6: Inauguração e marketing

Recomendamos que baixe o modelo do plano de negócios individual para esta secção Modelo de plano de negócios – Documento 6 e o preencha agora.

Secção 6: Dependências
Ficheiro do Microsoft Word MS Word

Instruções de preenchimento do modelo do plano de negócios:

  • Cada item tem um título permanente em LETRAS MAIÚSCULAS
  • Por baixo de cada título, há uma frase que começa com a frase "Insira aqui...". Isto indica as informações a serem inseridas. As caixas aumentarão à medida que ocupa mais espaço de forma que possa utilizar todo o espaço que precisa.
  • Depois de preencher as caixas, exclua a frase "Insira aqui", deixando apenas o título permanente da caixa e as informações inseridas.

Sugerimos que preencha cada secção do plano de negócios
durante o curso.

Também é possível fazer download do modelo para todas as secções 1-12 no computador como um único documento:

Secção 1-12: Tudo
Ficheiro do Microsoft Word MS Word

Inclua dados sobre a pesquisa e material de suporte suficientes. Torne-o mais interessante, utilizando dados ilustrativos, a sua biografia, tabelas, dados demográficos e informações da pesquisa. Quando concluir o seu plano de negócios , imprima-o e reúna as 12 secções.

Muitos outros formatos de Planos de negócios estão disponíveis em bibliotecas, livrarias e software.

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SECÇÃO 6 Questionário: Localização e arrendamento.

  1. Durante os anos de planificação do Denny's Restaurants, os proprietários passaram por muitos locais bons, pois o seu critério principal era: situar-se em rodovias. Se o local não estivesse numa saída de rodovia, eles não o queriam. Isso foi uma boa estratégia?
    1. Sim
    2. Não
  1. Se iniciar um negócio que não dependa da "localização", o local onde se estabelecerá é um factor de importância secundária.
    1. Verdadeiro
    2. Falso
  1. Por que é que os jovens empreendedores mais astutos arrendam as dependências em vez de as comprar ao conduzir os seus negócios?
    1. Não conseguem localizar propriedades adequadas para a compra.
    2. Podem usar o seu capital de forma mais produtiva no negócio.
    3. Não estão suficientemente informados a respeito dos benefícios em possuir um imóvel comercial próprio.
  1. Está a planear abrir uma única loja ou cadeia de lojas de vendas a retalho, para começar. A PIOR maneira de procurar localizações é:
    1. Conduzir pelas ruas
    • Copiar o tipo de localização que os seus concorrentes mais prósperos utilizam.
    • Criar um modelo de local para as suas necessidades de negócio específicas e avaliar cada local de forma objectiva e em graus de importância, utilizando os critérios do seu modelo.
    • Confiar nas informações fornecidas por representantes dos locatários.
    1. É melhor assinar um acordo para o seu primeiro local de vendas a retalho onde:
      1. Possa conseguir um óptimo preço numa localização modesta.
      2. Possa conseguir acordo justo numa óptima localização.
    1. A pessoa mais importante da sua equipa para verificar o contrato de arrendamento no seu primeiro negócio é:
      1. O seu contabilista
      2. Asua equipa de colegas de trabalho
      3. O seu agente imobiliário
      4. O seu advogado
      5. O seu bancário
    1. Qual das seguintes respostas NÃO é uma boa razão para assinar um contrato a curto prazo com opções:
      1. Provavelmente será solicitado para suportar mais gastos para garantir o contrato, e a responsabilidade de um contrato a longo prazo .
      • Pode precisar expandir antes do término do prazo inicial.
      • O seu negócio poderá não prosperar no local escolhido.
      • Um contrato a curto prazo com opções de renovação é mais desejável. Se prosperar no local, terá a segurança de ocupação futura. E se não prosperar, o seu contrato será também adequado.
      • A renda será mais baixa.
      1. Quando arrenda um espaço para um escritório, loja ou armazém, como se protege para não ficar preso a um contrato, mesmo que o espaço já não seja suficiente?
        1. Torna-se amigo pessoal do senhorio.
        2. Planifica adicionar mais espaço, se necessário, noutro local.
        3. Planifica sublocar as suas dependências e mudar-se para um espaço maior.
        4. Insere esta cláusula no seu contrato de arrendamento.
      1. Um contrato Net, Net, Net significa que os inquilinos pagam a sua parte em:
        1. Taxas imobiliárias, seguro e manutenção de área comum.
        2. Telefone, infra-estrutura e seguro.
        3. Estacionamento, serviços de bombeiros e policial
      1. Requisitos de zonamento podem ser obtidos por meio:
        1. da Direcção de Equalização.
        2. de uma pesquisa demográfica.
        3. do Concelho Municipal da Cidade.

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